不動産オ－ナ－のための法人化節税対策
なぜ法人化することで節税になるのか。一つは個人で不動産を持っているオ－ナ－は所得税を支払っているが法人に所得を移転させることによって減額できることがあります。財産を次の世代に移す場合は贈与税を納めなければならないが、法人の場合は納める必要がありません。さらに１０年後の財産では個人で持っている財産が増えると相続税・所得税を納めなくてはならず、結果的１/３程度になるといわれています。
法人化した場合は、法人化コストが増えたとしても、個人の場合の２～３倍にすることもできる。さらに役員報酬を払うことでも節税できる。不動産取得は事業税がかかる可能性があるが、役員報酬はかからないので次の世代の人を役員にして給料を払えば、贈与税を払わずに合法的に贈与できる。所得税は超過累進課税率で税率が５％から４５％まで段階的に上がる。
しかし法人税は最低で２１から３３％くらいの幅の中で収まっているので所得税・住民税・事業税が２０～３０％を超えてきた場合は法人税の方が安くなる。加えて、法人化のメリットには役員退職金があり個人の場合、退職金は退職所得となり経費にできないが、法人の場合は法人の経費にでき、かつ受け取った個人も退職所得の控除を受け取ることができるので所得税がほとんどかからない。しかも法人が役員退職金で経費を作って赤字になったとしても９年間繰り返しできる。
仮に一番下の世代を役員にすれば贈与税を払わずに２世代に贈与できるくらいになる。ではどんな場合に法人化した方がいいのか。
法人を作ったとしても５０万円くらいメリットがないと意味がなくなってしまうが５０万円以上のメリットを受けられる条件は５００万円くらいの課税所得がある人ということになる。また、ただ法人化するのではなく、所有している不動産ごとに方式を選択することでメリットを最大化できる。
管理料徴収方式
不動産管理料（５％くらい）しか所得移転効果がないため、あまりメリットが出ない。
サブリ－ス方式
入居者と家主との間に設立した会社が入り転貸することで管理と空室の家賃保証をさせる。管理料徴収方式と比べ、満室時の家賃相当額を保障させることができ、保証料も移転できるので所得移転効果が高い。すでに業者に一括借り上げされている物件であっても、その業者が倒産しないとも限らないので、そのための保証をする会社ということであれば税理上も問題ない。
不動産所有方式
個人の物件を法人に売却するケ－ス。売却したときに法人が持つべき評価を上げるため、効果がでる前に相続が発生した場合、効果としてマイナスになりうる。また売却して３年間は評価額が時価になってしまうため効果としてマイナスになる。また、固定資産評価額が時価よりも安い場合所有方式にすると効果が出ない可能性が高い。
一般的に築浅(１５年未満）物件は減価償却のため所得の利益が出ない傾向があり、以降は建物の付帯設備の償却が終わり一気に所得が上がってしまう。ロ－ンを元利均等返済している場合も利息は減っていくので、経費も減ってしまい所得が上がる。物件を所有して年数がたつほど税金は多くなってしまうので、１５年辺りから所有方式に移行していくといいと思います。
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