任意売却の合意
任意売却の場合、売買された代金は、一部費用控除が認められているものを除き、債権者へ弁済されます。債権者への弁済は債権者の抵当権順位、債権者へ弁済されます。債権者への弁済は債権者の抵当権順位、債権額等を考慮して、任意売却を行う不動産会社や弁護士が売買代金の中から各債権者へいくら弁済するか、配分案を作成します。
競売の場合
競売の場合、抵当権の第一順位者から、債権額の全額を回収していきます。しかし任意売却の場合後順位者にも抵当権抹消に応じてもらうために費用(ハンコ代）を支払うのが一般的です。
任意売却の場合
任意売却で最も多いのが担保不動産の売却価格が第一順抵当権者の債権額にも満たないケースです。その場合、競売になると後順位抵当権者への弁済は行われません。そのため、ほとんどの債権者はハンコ代での抵当権抹消に応じてくれます。しかし税金を滞納してしまっている場合、税金の差押を解除するためには滞納分全額の納付が必要な自治体もあるので注意が必要です。
配分案の作成
配分案には、具体的に以下の内容を明示します。
①物件の所有者及び債務者名
②物件の所在地
③抵当権の順位
④抵当権の限度額
⑤抵当権の被担保債権額
⑥実際の債務残高
⑦配当金額
⑧売却代金
⑨控除する費用(配当原資の計算書）
後順位抵当権者に対するハンコ代の支払いは、本来であれば先順位抵当権者の弁済に充当される費用を、後順位抵当権者に融通するものです。そのため第一順位抵当権者には、任意売却により競売よりも多額の債権額を競売より早く回収できるなど、具体的なメリットの根拠をもって説得する必要があります。
各債権者から配分案の了承を得られたら晴れて売買契約を締結することが出来ます。
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