任意売却21 

掲載日:


抵当権の抹消

任意売却の場合、取引価格よりも残債務が多いため、全ての債権者から抵当権抹消の同意を得る必要があります。多くの場合、その抵当権順位によって配分を変えることで、抵当権抹消の同意を得ることができます。(一部金融機関、行政機関には債権の一部のみの返済では抵当権抹消に応じない機関もあります)

任意売却の現場では、決済日当時になって債権者が抵当権の抹消に約束通り応じてくれない、というケ-スがあります。特に個人や消費者金融等の債権者に傾向的には多いです。抵当権を抹消することが出来ないと当然取引は出来なくなってしまいます。

そのため、通常不動産取引では売主が負う負担消除の義務(買主の完全なる所有権を侵害する一切の権利の消除)は免責としておく必要があります。そうすれば、通常の不動産取引では売主の契約不履行となり違約金が発生しますが、売主はその負担をする必要がなくなります。もし、負担消除の義務を免責にせずに契約を行い、債権者が抵当権抹消に同意してくれなかった場合、買主は売主に対して違約金の支払いを求める損害賠償請求をすることが出来ますが、売主には支払い能力がなく、大きなトラブルとなる可能性があります。

 

住宅ロ-ン特約

任意売却取引でも住宅ロ-ン特約は有効です。通常、不動産購入には住宅ロ-ンを利用するため、ロ-ン特約不可とすると著しく市場性を損なう可能性があります。なるべく高い価格で売却し、少しでも多くのお金を回収したいサ-ビサ-の利益を守るためにも、ロ-ン特約を付けた契約は意味があるのです。しかし、ロ-ン特約を認めて契約をする場合、購入希望者の属性に注意を払う必要があります。多くの不動産仲介会社では契約が決まると物件の販売活動を停止します。競売へのカウントダウンが始まっている任意売却では、期間のロスはなるべく避けたい問題にも関わらず、本審査の結果が出るまで白紙解約の危険があるからです。

 

瑕疵担保責任

任意売却では、売主の瑕疵担保責任は免責として売買契約します。瑕疵担保とは、建物の構造部分(柱、梁、基礎等)や雨漏りがしないこと等を一定期間売主が買主に対して保証することです。通常の不動産取引では数か月から1年間程度で定めることが不動産取引の慣行です。債務者が任意売却を経てやっと経済的に立ち直ろうとしている時に、売却した不動産の瑕疵によって修繕費用を請求されてしまったらどうでしょう。そういったリスクをとり除くため、瑕疵担保免責での取引を推奨しています。

瑕疵担保を免責にする旨は、買主の物件購入判断に重要な影響及ぼす可能性があるため、必ず販売資料に明記するようにしましょう。また、買主が安心出来るよう、不動産の内見が多くなったとしても快く応じるようにしましょう。

 

 

 

M&S不動産ではその分野に特化した専門家の先生をご紹介させて頂きますのでお気軽にご連絡下さい。

お待ちしております。

 

兵庫県で不動産投資・競売物件・土地活用・太陽光・新築住宅・中古戸建のことなら

M&S不動産株式会社
明石市小久保3丁目5-11
TEL:078-924-2882
FAX:078-924-2883

 

 

 




Mail
Phone
↓