買主に対する任意売却の説明と注意点
任意売却の説明義務
宅地建物業法４７条によると、「取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であって、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」に関しては説明義務があるとしています。
取引関係者には当然、売主である債務者も含まれるため、任意売却の契約を行う場合、事前に宅地建物取引業法第３７条に定義される書面において、債務額が取引額を上回っている旨を告知する義務があります。
この告知を怠った場合、宅地建物取引業法違反となる可能性があり、その場合、契約が解除されるのはもちろん、宅地建物取引主任者の指示の事由にもなります。
任意売却取引での手付金の扱い
不動産取引では一般的に不動産取引契約の際に買主から売主側へ手付金を支払います。この手付金は売買代金の一部として充当することが慣例となっています。また、手付金には「解約手付」「違約手付」「証約手付」の３種類があり、それぞれの違いは次の通りです。
解約手付
この手付金の額を支払うことで契約を解除することができるというもので、通常の取引での手付金は、ほとんどこの解約手付になっています。
違約手付
解約手付には性格は似ていますが、違約手付の場合、契約違反をした場合に罰金として支払う金額を定めたものになっています。
証約手付
証約手付は契約成立を証明する性質のみのため、この手付金額で契約を解除することや契約違反の罰金として支払うことはできません。
手付解除
民法第５５７条（手付）には、買主は交付した手付を放棄することでいつでも契約を解除することができるとありますが、基本的には、売主は買主に手付金を返還しなければいけない可能性があるため、手付金による解約が出来なくなるまで消費せず」に保管する必要があります。特に任意売却取引では手付金は当然に債務返済をする原資となるため、売主は使うことが出来ません。
しかし、任意売却取引の売主は資力に乏しく、手付金を生活費等に充ててしまう可能性があります。この様なトラブルは非常に多いため、手付金は売主代理人として弁護士が介在している場合は弁護士がそうでない場合は取引を担当する不動産仲介会社が預かる等の保全措置を取ると良いでしょう。
手付金を預かる際は、預かり証を交付するのはもちろん、解約時には預かり人から直接買主に返還する旨も契約書や重要事項説明書に記載しておく必要があります。また、契約時に手付金を最初から手付解約が出来ない、証約手付にすることでトラブルを未然に防ぐことが出来ます。
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