任意売却取引と公募売買
任意売却取引については、現状、実測売買ではなく公募売買の取引の形を取って行っている。
ロ－ン滞納者に関する公の情報
任意売却はロ-ンの返済が出来なくなった場合の債務整理の一種です。そのため、任意売却に繋がる情報は、債務者からの相談、債権者からの依頼以外に以下の４つの方法がある。
１ 競売情報
２ 配当要求終期の広告
３ 破産手続き開始情報
４ 登記情報
１．競売情報の取得
民事競売情報は全国に５０箇所ある地方裁判所本庁及び２０３箇所ある地方裁判所支部で閲覧することができます。公開されている情報３点セットと呼ばれ、（１）土地の現況地目、建物の種類・構造など不動産の現在の状況のほか不動産を占有している者 の氏名やその者が占有する権限を有しているかどうかなどが記載され、不動産の写真などが添付された評価書、（２）競売物件の周辺の環境や評価額が記載され、不動産の図面などが添付された評価書（３）競売後もそのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか、土地又は建物だけを買い受けた時に建物のために底地を使用する権利が成立するかどうかなどが記載された物件明細書のことを指します。また、裁判所の不動産競売情報サイトで閲覧することができますが、サイト上で公開されている情報に個人情報は含まれていないため、個人情報を確認するには管轄する裁判所で閲覧するか、対象不動産の登記情報を取得しなければなりません。また、民間企業が有料で定期的に配信するサ－ビスも行っています。
２．配当要求終期の広告の取得
執行裁判所は、競売の申立が行われた際には、競売申立債権者以外にも債権がある債権者に対し、配当要求の終期を定め、公告をすることが義務付けられています。これを「配当要求終期の広告」といいます。配当要求の終期公告はこれから期間入札となる物件の物件目録ですので、「期間入札の公告」３～６ヶ月前に情報を入手することができます。競売を管轄する地方裁判所で情報が入手できる他、有料の提供サ－ビスを行っている会社もあります。
３．破産手続き開始情報の取得
破産手続き開始は官報で確認できます。官報は、法律、政令、条約等の公布をはじめとして、法令に基づく各種の広告を掲載するなど、国の機関としての諸報告や資料を公表する「国の広報誌」「国民の公告紙」としての使命を持っています。明治１６年に初めて発行され、平成１５年４月以降は独立行政法人国立印刷局が行っており、行政機関の休日を除いて毎日発行されています。官報は全国の販売所で購入できる他、インタ－ネットでの閲覧も可能です。官報の「破産手続きの開始」には、破産申請された日時、破産者の住所、氏名と選任された破産管財人の住所、氏名などが記載されています。その他不動産関連情報では民事再生法、会社更生法、相続財産管理人選任の情報など官報で掲載されています。
４．登記情報の取得
登記を扱っている法務局では、登記申請の受付をした情報の一部の開示を請求できます。その場合に取得できる情報は主に登記原因、対象地番、家屋番号の３つです。登記原因が「差押え」などになっている場合、ロ-ンや税金の滞納が続いていることが推測できます。登記情報の開示請求は各地方裁判所で行うことができ、情報開示は１カ月単位で行われます。また、この制度を「行政文書開示請求」といいます。
５．個人情報の取得
前ペ－ジで債務者情報を得ても、実際の任意売却取引に繋げられなければ意味がありません。ではどのようなアプロ－チ方法があるのでしょうか。
最も良く利用される方法にダイレクトメ－ルがあります。債務者の情報は電話番号等が記載されている公文書は無く、全て住所が記載されているのみです。そのため、債務者を直接訪問する不動産会社も多く、１日に１０社以上からアプロ－チをされたという債務者も珍しくありません。しかし、直接訪問は近所の目もあり債務者は嫌がります。そのため、最も一般的なアプロ－チ方法がＤＭなのです。
最近増えているのが「５０万円キヤッシュバック」「借金をチャラにする」などのうたい文句を掲げる任意売却や競売を専門的に取り扱う不動産会社です。これらの不動産会社は債務者に了承を得ることなく、仲介手数料からキャッシュを行っています。任意売却取引では仲介手数料は本来債権者に返済するはずの売買代金から控除されています。それにも関わらず、仲介手数料の中からキャッシュバックのような行為を行った場合、債権者から仲介手数料の返還や取引停止のペナルティを受ける可能性があることを留意して下さい。また、当然ですが任意売却で借金は無くなりません。仮に自己破産で債務免責となっても税金滞納がある場合は債務が残るため、「借金をチャラにする」とＤＭで謳うのは適切ではないでしょう。
もう一つの方法として、破産管財人へアプロ－チすることも考えられます。ただ、破産管財人は裁判所から指名されているため、財産処分を公正な方法で進める必要があります。そのため、破産管財人が付いた案件では、ほとんどの場合で不動産の処分は入札方式となります。そのため、破産管財人案件では任意売却の媒介を行うことは難しいでしょう。
最後に、金融機関への営業活動があります。ロ－ン滞納の情報を最も多く正確に把握しているのは貸付を行っている金融機関だからです。しかし、金融機関は系列の不動産会社や大手不動産会社、取引実績のある不動産会社に優先的に情報を提供しています。
Ｍ＆Ｓ不動産ではその分野に特化した専門家の先生をご紹介させて頂きますのでお気軽にご連絡下さい。
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