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抵当権

抵当権は抵当権者と抵当権設定者との合意(契約)により成立する。一般的には、抵当権者契約書が作成されるがこれは抵当権の成立要件ではありません。

抵当権者とは、貸金債権や代金債権等の債権を有している債権であり債権者と抵当権者は常に一致する。

抵当権設定者とは、自己の所有する不動産に抵当権を設定した者をいう。この抵当権設定者は、債務者のほか第三者の場合もあり第三者の所有物に担保権が設定される場合を物上保証という。したがって債務者と抵当権設定者が常に一致するとはいえない。

抵当権の被担保債権とは、抵当権を実行して優先弁済を受けることができる債権のことをいう。この被担保債権は金銭債権に限らず特定物の引渡債権の金銭債権以外の債権もその対象となる。

抵当権の効力は不動産に付加して一体となっている物に及ぶとせれておりこれを付加一体物という。この付加一体物には付合物も含めれます。

この付加一体物には従物のみならず従たる権利も含まれます。

抵当権の譲渡とは抵当権者が同一の債務者に対する抵当権を有しない他の債権者の利益のために自己の抵当権を譲渡しその限度で無担保の債務者になることをいう。一言でいえば抵当権と無担保権者の地位の入れ替わりである。

抵当権の放棄とは抵当権者が同一の債務者に対する抵当権を有しない他の債権者利益のために自己の抵当権を放棄することをいう。一言でいえば抵当権者が自分の抵当権の枠を無担保権者と債権額に応じて按分比例する方法である。

抵当権の順位の譲渡とは、抵当権者が同一の債務者に対する後順位抵当権者のために自己の抵当権の順位を譲渡することをいう。一言でいえばその順位を入れ替えることをいう。

抵当権の順位の放棄とは抵当権者が同一の債務者に対する後順位抵当権者のために自己の抵当権者の順位を放棄することをいう。一言でいえば先順位抵当権者が後順位と自己の優先枠を按分して分け合うということです。

法定地上権の成立には土地・建物の一方又は双方に抵当権が設定されていたことが必要である。

法定地上権の成立には競売により、土地と建物の所有者が異なる者となったことが必要である。したがって、抵当権の実行に限らず、強制競売の場合も法定地上権は成立する

抵当建物使用者の引渡しの猶予制度

本制度は、抵当権者の設定登記前に対抗力を備えた建物の賃借権には適用されない。

競売手続き開始前からの使用収益者のみならず、競売手続き開始後に強制管理・担保不動産収益執行の管理人がした賃貸借による使用収益にも適用される。

買受人は建物を使用する者に建物しようの対価の支払いを請求することが出来る。そして本制度は、買受人が相当の期間を定めて1か月以上の対価をの支払を催告したときにその支払いをした場合に適用される。したがって、この催告を受けたにも関わらず占有者が相当期間内に支払いを怠った場合には、この制度は適用されない。

抵当権が設定された建物について抵当権実行としての競売がされ、競売による買受人がこれを買い受けた時から6か月を経過するまでは、建物の占有者は当該建物を買受人に明け渡す必要がない。ただし契約に基づく占有ではないため、占有者は賃料を支払う義務事態はないが建物を使用したことについて不当利得として賃料相当額を買受人に変換しなければならない

 

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