任意売却では後順位担保権者はどうなるか
売却金額より優先債権者が認める金額であれば後順位債権者へ分配するが、一般的に金融機関系の保証会社及びそれに類するような保証会社は現状では優先債権者が認めた配分案で応じてくれると思われるが、個人債権者の場合は、配分案を門前払いされ解決につながらない場合もある。
任意売却を自己破産の前にする意味はあるのか
債務者が自己破産の意思が固い場合、弁護士が受任することで債務者からの督促をうけることがなくなり、弁護士受任中に不動産を売却することで資産が無くなり、その後に破産申請をすると同時廃止になる。資産があって破産申請をすると同時廃止になる。
資産があって破産申請すると破産管財人が選任されることが多いので不動産売却を任意で出来るとは限らない。また自分の所に売却依頼が来るとも限らないし必ずしも専属で任意売却が出来るとも限らない、また自分の所に売却を任意売却できるとは限らない、また自分の所に売却依頼が来るとも限らないし必ずしも専属で任意売却が出来るとは限らない。
任意売却をすると債務者個人信用情報の登録はどうなるか。
当然、延滞債権となり期限の利益喪失手続きをしているので個人信用情報はブラック扱いになる。完済以後数年間情報が取り扱いで記録に残る。民間のローン等の場合は保証期間が設定されていれば延滞債権になり、保証期間に代位弁済をすることにより、金融機関が登録した個人情報は一定の期間経過することにより消滅する可能性があるが、住宅金融支援機構のロ-ンは取扱いの受付を金融機関が行うのであり保証人が住宅金融支援機構なので個人情報は完済になるまで消滅しない。
サ-ビサ-と任意売却後の残債務
住宅金融支援機構の債権は、総てサービサにおいて任意売却、競売申してた、売却価格の設定、配分案の合意など、債権者から委託を受けて回収を行っている。任意売却により物件売却後は残債務について、債務者、連帯保証人、保証人共サ－ビサ－へ毎月一定の金額（３０,０００円から５０,０００円）を分割弁済行う。
フラット３５はサ－ビサ－で回収業務の一部を委託している。
任意売却については、債権者である住宅金融支援機構が売却価格、買付、資金配分案等決めている。
住宅支援機構から債権回収を委託されているサ－ビサ－は下記３社です。
①住宅会社住宅債権管理回収機構
②エム・ユ－・フロンティア債権回収株式会社
③日立キャピタル債権回収株式会社
所有者（債務者）不在の場合、任意売却を行うことはできる。
債務者（所有者）と債権者がまったくコンタクトが取れない場合は、任意売却は不可である。但し、破産管財人や相続財産管理人が選任される事案はの場合は任意売却可能である。
※債権者側が相続調査をして相続人がいないことが確定した場合、債権者の方で相続財産管理人の選任の申請をする。
二重契約取引についての問題点
債務者からの要望で売買契約代金以外の金銭を要求され、行ってしまう行為である。債務者からの要望とは言えそれに協力するのは犯罪に加担することと同じであるので刑事告訴される可能性もあり絶対に行ってはいけない行為である。
住宅金融支援機構も、取引終了後、債務者及び関係者(仲介業者、買受人等）の動向も調査を行い、厳しく取り締まる傾向にあり二重契約が発覚した事例もあります。
Ｍ＆Ｓ不動産ではその分野に特化した専門家の先生をご紹介させて頂きますのでお気軽にご連絡下さい。
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